Ceny bytů v okrese Praha-východ (listopad 2026)
Ing. Petr Kšanda
Kolik dnes stojí byt v okrese Praha-východ
Podle cenové mapy Sreality se byty v okrese Praha-východ aktuálně prodávají v průměru za zhruba 114 700 Kč za m². Před dvěma lety to bylo kolem 95 000 Kč/m², ceny tedy za dva roky vyrostly zhruba o pětinu – nejrychleji v posledních měsících.
Okres je pořád výrazně levnější než Praha, kde se byty nabízejí v průměru za 154 000–165 000 Kč/m². Právě tento rozdíl žene kupující za hranice metropole.
Okresní průměr ale zakrývá obrovské rozdíly. Mezi nejdražší a nejlevnější obcí je rozdíl přes 70 000 Kč za m² – u bytu 3+kk o 80 m² je to téměř 6 milionů korun.
| Ukazatel | Hodnota |
|---|---|
| Průměrná cena za m² (okres) | cca 114 700 Kč |
| Před dvěma lety | cca 95 000 Kč |
| Změna za 2 roky | cca +20 % |
| Nejdražší obec | Herink – 131 100 Kč |
| Nejlevnější obec | Záryby – 58 000 Kč |
Nejdražší lokality: Herink, Modletice, Mukařov, Říčany a Klecany
Nejvíc se za metr čtvereční platí v Herinku – 131 100 Kč, o 14 % nad okresním průměrem. Následují Modletice, Mukařov, Říčany a Klecany.
| Obec | Cena za m² | Transakce | Oproti okresu |
|---|---|---|---|
| Herink | 131 100 Kč | 10 | +14 % |
| Modletice | 126 833 Kč | 6 | +11 % |
| Mukařov | 120 882 Kč | 17 | +5 % |
| Říčany | 120 104 Kč | 48 | +5 % |
| Klecany | 118 476 Kč | 21 | +3 % |
| Okres Praha-východ | cca 114 700 Kč | – | – |
Co mají společné:
- Těsná blízkost Prahy. Herink a Modletice leží hned za hranicí města u Průhonic a Čestlic, s rychlým napojením na D1. Klecany jsou na severu kousek od Prahy 8.
- Kvalitní prostředí. Mukařov je oblíbená vilová oblast obklopená lesy, kde se bytů prodává málo a poptávka je stabilní.
- Dobrá vybavenost. Říčany jsou přirozeným centrem jihovýchodu okresu s vlakem do Prahy, školami i službami. Se 48 transakcemi jde zároveň o nejspolehlivější údaj v této skupině.
Zajímavé je, že největší trh okresu – Brandýs nad Labem-Stará Boleslav s 218 transakcemi – vychází na 110 325 Kč/m², tedy mírně pod okresním průměrem. Úvaly jsou na 103 230 Kč/m².
Vyšší ceny mají i Popovičky, Tehov nebo Sibřina (126 000–165 000 Kč/m²), ale jen s jednou až dvěma transakcemi. Do žebříčku je proto nezahrnujeme.
Nejlevnější lokality: Záryby, Svémyslice, Lázně Toušeň, Klíčany a Jenštejn
Nejdostupnější byty jsou v Zárybech – 58 000 Kč/m², tedy zhruba na polovině okresního průměru. Pod 85 000 Kč/m² se drží také Svémyslice, Lázně Toušeň, Klíčany a Jenštejn.
| Obec | Cena za m² | Transakce | Oproti okresu |
|---|---|---|---|
| Záryby | 58 000 Kč | 3 | −49 % |
| Svémyslice | 74 333 Kč | 3 | −35 % |
| Lázně Toušeň | 75 250 Kč | 4 | −34 % |
| Klíčany | 77 000 Kč | 5 | −33 % |
| Jenštejn | 84 333 Kč | 3 | −26 % |
| Okres Praha-východ | cca 114 700 Kč | – | – |
Proč jsou levnější:
- Menší obce s minimem novostaveb. Prodávají se tu hlavně starší byty, často před rekonstrukcí, které průměr stahují dolů.
- Horší dostupnost a vybavenost. Záryby, Lázně Toušeň a Svémyslice leží v Polabí na severovýchodě okresu, Klíčany na severu u Odolené Vody. Za každodenními službami se často dojíždí.
- Málo transakcí. U tří až pěti prodejů může jeden levnější byt průměr citelně posunout – čísla berte jako orientační.
Rozdíl je znatelný: byt o 80 m² vyjde v Zárybech v průměru na zhruba 4,6 mil. Kč, v Herinku na 10,5 mil. Kč.
Těsně nad touto skupinou jsou Káraný (85 400 Kč/m²) a Kostelec nad Černými lesy (85 571 Kč/m²). Pro ty, kdo potřebují vlak do Prahy, jsou zajímavou volbou Čelákovice – 95 351 Kč/m² při 37 transakcích.
Novostavby a nájmy
Nové byty jsou v okrese znatelně dražší než starší zástavba: developerské projekty se nabízejí v průměru kolem 138 000 Kč/m², tedy zhruba o 20 % víc než okresní průměr podle Sreality. Nejlevnější novostavby začínají kolem 3,6 mil. Kč.
Roste i nájemné. Průměrné nabídkové nájemné se pohybuje kolem 363–375 Kč/m² měsíčně a meziročně vzrostlo o 13 %. Typický pronájem vychází na zhruba 19 400 Kč měsíčně – v Praze se přitom nájemné pohybuje kolem 474 Kč/m².
Pro investory to znamená hrubý výnos z nájmu kolem 3,9 % ročně (375 Kč × 12 / 114 690 Kč), tedy o něco víc než v Praze (kolem 3,4–3,7 %), a to při nižším vstupním kapitálu.
Co z toho plyne pro prodávající a kupující
Prodáváte? Okresní průměr je jen orientační bod. Cenu vašeho bytu určuje obec, vzdálenost od vlaku, stáří domu a také aktuální konkurenční nabídka. Byt v paneláku v Čelákovicích nelze ocenit podle novostavby v Brandýse – a naopak. Příliš vysoká cena znamená měsíce v inzerci a následnou slevu.
Kupujete? Pokud nemusíte být u vlaku, nejvíc metrů za své peníze dostanete na východním okraji okresu. Kdo potřebuje rychle do Prahy, najde rozumný kompromis ve starších bytech v obcích na trati – třeba v Čelákovicích nebo Úvalech. Nejvíc se naopak platí v obcích těsně za hranicí Prahy, jako Herink nebo Modletice.
Chcete vědět, kolik váš byt skutečně stojí? Připravím vám bezplatnou tržní analýzu podle reálně prodaných a aktuálně nabízených bytů ve vaší obci.
Ing. Petr Kšanda, Kšanda Reality · +420 775 553 225 · petr@ksanda-reality.cz · ksanda-reality.cz
Zdroje dat
Ceny obcí a vývoj okresního průměru jsou z cenové mapy Sreality (stav k 10. 11. 2026). Obce s méně než třemi transakcemi nejsou v žebříčku zahrnuty. Údaje o novostavbách a nájmech jsou nabídkové ceny z inzerce.
